物业管理与第三方机构的实践

物业管理价值观念的形成会受到多种因素的作用和影响，第三方服务机构能在物业管理价值观念形成过程中扮演重要作用，物业管理所面临的深刻矛盾与冲突，或者挑战与应对，都可以从第三方服务机构的实践中找到出口和办法。

一

物业管理第三方机构的实践首先体现在组织形式上，从物业管理的现实情况来看，可以通过多种方式来进行呈现。

二十世纪八十年代通常被称为中国物业管理的“启蒙时代”，物业管理在这个时候悄然兴起有着特殊的时代背景。而这一时期又恰恰是中国社会大变革时期。在这种社会变革中，物业管理也在不断变革，这种变革一直延续今天。在九十年代，就有尝试通过第三方服务机构来解决物业管理诸多难题的想法，这既是物业管理变革的需要，却也是社会治理方式变革的需要。

物业管理第三方服务机构的形成和实践可以从二个方面的内容和形式展开。

第一个方面是以一种中介机构的形式呈现。关于成立第三方服务机构早在九十年代就呼声已起，成立完全独立的物业管理招投标中心或物业管理专业机构评价中心直到今天依然是最佳的选择，目的在于接受政府和社会（业主）的监督和质询，其最终生存则靠其诚信赢得业主（包括开发商）的信任。物业管理招投标中心的建立将完全不同于现行由政府或业主自己组织招投标的形式，也可避免现行的市场混乱；物业管理专业机构评价中心的业务则表现服务的公正评价，这也完全是一个企业性质的东西；这种实践具有极高的价值。

第二个方面则表现在随着物业管理师制度的成熟，成立物业管理职业经理人事务所和成立物业管理事务介绍所有可能成为一种趋势，虽然今天还完全处于启蒙阶段，但是从个人角度来展现第三方机构的积极作用，这依然会是一种方向。这与物业管理本身的价值和观念有关，职业经理人相对于企业性质的中介机构更容易接受社会的改变，更容易被社会所接受。物业管理第三方服务机构在物业管理实践中的道路延展，从半开发的混沌状态逐渐转为成熟开化的状态，使物业管理有了新的表达方式。

第三方服务机构在物业管理中所产生的影响力，今天依然显得很脆弱。而且物业管理主流思想的讲述中，至今也还没有对物业管理第三方机构给予相应的关注。但他的作用却已不可避免的日益显现出来，一是政府的监督的作用更加简单有效；二是最大限度使物业管理市场公开透明；三是开辟了物业管理新的赢利途径，将之挣钱的思路从单一的物业管理拓展到更为广阔的天地，也会大大增加就业机会；四是有利于提高物业管理的整体水平；五是为各种物业管理模式能够实施奠定了基础。物业管理第三方服务机构因此独特的载体和内容，使们我们今天所熟悉的物业管理，也变得更加不一般。

第三方服务机构所参与物业管理，既不面带严肃故作深刻，也不板着面孔一番学教，正应合今天人们的普遍心态，易为人们所接受。这样的影响，同样也是物业管理必然的的产物。在经济腾飞年代里，这样的物业管理，不会触及任何的敏感层面，所以也不会有遭到反感的问题。

二

物业管理第三方机构的实践其次体现在法律的层面上，而目前相关法律的现实苍白，使物业管理第三方机构许多困境，但法律方面的尝试却早已在进行中。

在经历过不算太长的混乱和无序的时期，到了上世纪九十年代中期，物业管理在法律上开始走上完善的道路，整个社会被一股趋向自我维权意识的大潮暗暗鼓荡。物业管理第三方机构则是从另一个层面反映在现实领域，这实际上就是物业管理人直面现实社会弊端的开始，这也意味着一种新的物业管理方式的形成。

从开端来说，这个时代的物业管理常常有着不可思议的变化。一方面，物业管理的在这个时代的开始飞速发展，物业管理服务方式日新月异，与物业管理相关的法律制度逐渐建立。另一方面，作为物业管理第三方服务机构也不仅仅活在构想中，在法律建设中已初露端倪。2008年11月修订的《广东省物业管理条例》第四十九条就规定，就对实行酬金制收费的项目规定了业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。这算是第三方服务机构在物业管理中的一个最早开端，具有非同一般的历史意义。不足的是这条规定虽然引入了具有“独立第三方”性质的审计专业机构，只局限在酬金制下的项目收支财务管理监督，作用范围无疑是有限的；从立法上来说也仅仅是对酬金制下物业服务企业必须主动公示项目物业管理费收支情况的一种延伸。

二十一世纪第一个十年的末期，物业管理在北京突然获得了一种新的创造动力，制度和法律的进步，使北京的物业管理在这个时期显得与众不同。最明显是对物业管理第三方服务机构的明示。2010年4月20日通过的《北京市物业管理办法》第二十九条就规定：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

此条规定使得“物业管理第三方监理”在地方行政法规的层面上由民间讨论正式落地，物业管理行政监管体系（包括行业行政主管部门、属地基层人民政府、行业协会）之外的、对物业服务合同主体的新型监督方式得以实施。第三方服务机构与物业管理有天然吻合性，作为物业管理的一种价值延伸，第三方服务机构所带来益处，在不久的将来将会更加显现。

2010年10月1日起实施的《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》是中国第一个部有关第三方服务机构的法律法规，在这部法律明文规定：物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。从本条款列举的内容来看，“第三方”的性质、任务和活动范围非常明确。同时，《监理办法》还加入了一条导向型的条款：北京市积极培育物业服务独立第三方评估监理机构；鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目交接查验等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构进行评估监理。北京对物业管理第三方服务机构的改革和认识，鲜明地体现了社会变化的一种创造性力量。物业管理第三方服务机构所参与物业管理，可以和社会与业主展开平等的对话，这其实都是今天物业管理人迫切需要直面和解决的。

在今天，我们一方面要承认物业管理遭遇难以摆脱困境，是一种无可回避的现象，不能简单地以是非对错来定论；另一方面我们也要明白，物业管理第三方服务机构所带来的创造性，也为我们理想中的社区治理和物业管理的创造了机会。

三

物业管理第三方机构的实践还体现在实际操作的层面，从这一方面而言，目前所进行的不过是一种探索性的开拓，困难与困惑也不期而至。

经过几十年经济的发展和社会的巨大进步，物业管理的高度普及，反映在日常生活中，那就是我们离不开现在的工作方式与生活方式，物业管理成为人们生活中的一部分，也成为社会言谈立论中经常可见的一个具有象征意味的字眼。而物业管理第三方机构的作用在于，使上述的一切都变得现实、公平和具有可操作性。

从本世纪初的开始，社会的进步和物业管理氛围的极大改变，让业主不再是被动的棋子，而是可以直接或间接地传达自己的意见，进而影响社区环境。就像文学里，最轻巧的句子，往往更能说明真相。也因此，物业管理第三方服务机构得以在现实中艰难前行，这种实操也在逐步实现。在北京，有些第三方评估监理公司已开始介入小区进行为的前期交接工作。这种交接作用在于：交接将变得更加透明公平，将可以规避业主信息不对称产生的诸多问题。在这样的状态下，第三方服务机构所带来的度化的作用实在非常之大。 

无论是在八十代的物业管理启蒙年代，还是在今天，第三方服务机构都是一种新方式和新内容，第三方服务机构不断发展和进步的社会也为物业管理的未来积累了大量的社会经验和条件，也可以深深介入物业管理中去。比喻说为物业管理企业提供ISO9000质量管理体系及其他体系认证的组织，其实对物业管理已经介入到相当深的程度，毫不夸张地说，他们已经成为评定物业管理水平的专家型组织。已成为物业管理进步和发展的推动力。

物业管理第三方服务在实践中困难却也是显而易见的，当然也含有因差异造成了理解困难这样的因素，但其中更突出的原因是，在物业管理第三方服务机构的作用容易被误读，业主的批判和担心在于容易成为物业管理的帮凶，而物业管理的担忧侵占和分享了自身的利润，这样的误读，结果一定是消极的，会表现出创造性的缺失。

物业管理在遭到发展出瓶颈和困难，是在于传统的束缚。物业管理第三方服务机构需要以哪吒闹海的精力与勇气颠覆了这些传统，并直接且根本地为物业管理注入新鲜的血液，这一切，都是我们需要重新思考的。 

物业管理对社会和社区的推动和促进，应当属于物业管理社会作用的延伸话题，因为物业管理的特殊作用，这是一种思想上的承载，既与现实生活息息相通，又与他们迥然有别。而物业管理第三方机构体现了物业管理那一份独创性。第三方服务机构对物业管理的推动，对业主的支持，对社会的参与，以及对社区利益的彼此宽容和理解，都一样值得期待。（转载）